평수 계산법과 전용·분양면적 차이

부동산 서류와 광고는 면적을 ㎡(제곱미터)로 적지만, 우리는 여전히 ‘몇 평’으로 집 크기를 가늠합니다. 변환 공식은 간단한데, 정작 헷갈리는 건 ‘전용’이냐 ‘분양’이냐입니다. 둘을 함께 정리했습니다.

평 ↔ ㎡ 변환 공식

1평은 사방 6자(약 1.818m)인 정사각형 넓이로, 정확히는 400 ÷ 121 ≈ 3.3058㎡입니다. 암산할 때는 ㎡ 숫자에 0.3을 곱하면 대략 평이 나옵니다. 59㎡ → 약 18평, 84㎡ → 약 25평. 부동산 앱을 보다가 바로 감을 잡기엔 이 정도면 충분합니다.

자주 쓰는 평수

전용 84㎡가 ‘국민평형’이라 불리는 건 방 3개·화장실 2개가 나오는 4인 가족 기준의 표준이라서입니다. 청약이나 매물 검색에서 ‘84타입’처럼 ㎡ 숫자로 부르는 이름은 전부 전용면적 기준입니다.

전용·공급(분양)·공용면적

같은 집인데 ‘25평’과 ‘34평’이 같이 쓰이는 이유는 면적 기준이 여러 개라서입니다.

• 전용면적 — 현관문 안쪽, 우리 가족만 쓰는 실제 공간. 청약 면적 구분(85㎡ 이하 등)과 취득세·재산세 같은 세금 기준도 이 전용면적입니다.
• 주거 공용면적 — 계단, 복도, 엘리베이터 등 같은 동 주민이 함께 쓰는 공간.
• 공급(분양)면적 — 전용 + 주거 공용. 분양 광고의 ‘평형’이 보통 이 기준.
• 서비스면적 — 발코니처럼 어디에도 포함되지 않고 덤으로 주어지는 공간. 발코니를 확장하면 같은 전용 84㎡라도 체감 면적이 확 달라지는 이유입니다.

그래서 전용 84㎡(25.4평)가 분양면적으로는 33~34평형이 됩니다. 면적을 비교할 때는 항상 ‘전용’인지 ‘공급’인지 먼저 확인하세요. 공급면적 대비 전용면적 비율을 전용률이라 하는데, 아파트는 보통 70~80% 수준입니다. 전용률이 높을수록 같은 평형에서 실제 쓰는 공간이 넓다는 뜻입니다.

오피스텔 평수의 함정: 계약면적

면적 기준이 하나 더 있습니다. 계약면적은 공급면적에 주차장·관리사무소·기계실 같은 기타 공용면적까지 전부 더한 값입니다. 아파트는 공급면적으로 광고하는 게 일반적이지만, 오피스텔은 이 계약면적으로 광고하는 경우가 많습니다.

그래서 ‘오피스텔 20평형’의 전용면적이 10평이 안 되는 일이 흔합니다. 오피스텔 전용률은 50% 안팎에 그치는 경우가 많아, 같은 평형이라도 아파트보다 체감 공간이 크게 좁습니다. 임장 가서 ‘생각보다 작네’라고 느꼈다면 대부분 이 차이 때문입니다. 오피스텔을 볼 때는 광고 평형 대신 등기부등본이나 건축물대장의 전용면적(㎡)을 확인하고, 그 값을 평으로 바꿔 감을 잡는 게 정확합니다.